Перепланировка в новостройке
Проведение перепланировки новостройки имеет ряд нюансов, которые не следует забывать уже на этапе подбора новой квартиры для предварительной оценки проведения будущих работ.
Большинство покупателей новых квартир практически сразу же проводят перепланировку под свои нужды. Какие у этого подхода плюсы и минусы?
- Несомненным плюсом квартиры в новостройке является уверенность в том, что в ней до вас не проводились никакие работы по перепланировки. Это означает, что никаких сложностей с незаконными перестройками прошлых владельцев не возникнет. Минусом же является то, что могут возникнуть сложности с получением технического паспорта на квартиру для согласования будущих ремонтных работ.
- Покупая черновую квартиру без отделки, следует сразу же определиться с тем, какие работы относятся к ремонту, а какие относятся к перепланировке. Простой ремонт не требуют особых разрешений и их можно начать выполнять сразу после покупки, а перепланировка обязует предварительного согласования. Не следует спешить и выполнять переустройство квартиры до согласования, поскольку иначе в будущем вам придется узаконивать любые изменения, не отраженные в техпаспорте. Узаконивание перепланировки провести гораздо сложнее, чем согласование до начала работ.
- Большему риску подвергаются покупатели жилья по ипотеки. Условия ипотечного договора банка часто подразумевает незаконную перепланировку в качестве нарушения. В этом случае банк может затребовать досрочное погашение.
- Если купленная квартира числится под термином «свободная планировка», это не означает, что вы имеете право на любые изменения. Нормативно этого термина нет и на жилье такого типа действует такие же законы, как и на обычные квартиры.
- Советуем быть терпеливее и не начинать перепланировку без согласования. Получить разрешение может исключительно собственник жилья, но нередкой бывает ситуация, когда покупатель получает ключи от квартиры и заселяется до оформления квартиры в Росреестре.
Небольшая однокомнатная квартира
капитальный ремонт с объединением комнаты с лоджией
Реутов
35 м²
доставка материалов
Технический паспорт квартиры – это документ, который включает в себя всю официальную информацию о квартире. Он необходим в следующих случаях:
- при перепланировке (без технического паспорта не согласуется);
- при ипотеке (банку необходимы официальные документы о недвижимости);
- при продаже (для оформления договора в нём нет необходимости, но зачастую покупатель хочет просмотреть документ для проверки соответствия планировки).
Вступив в собственность квартиры, вы можете получить технический паспорт в БТИ. Это можно сделать, направив туда заявление, либо обратившись в любой МФЦ с паспортом и подтверждением прав на квартиру. Обычно данная услуга занимает примерно 10 дней.
Заявление на согласование не требует технического паспорта, поскольку при рассмотрении документов на перепланировку организация сама запросит его в БТИ. Однако и в этом случае могут возникнуть проблемы. В редких случаях при оформлении технического паспорта, застройщик не передает данные в БТИ, из-за чего выдача его собственнику невозможна.
Чтобы таких неприятных ситуаций не возникло, мы советуем покупателю сделать запрос техпаспорта, даже без необходимости его использования для перепланировки. По крайней мере вы сможете убедиться, что технический паспорт на вашу квартиру вообще существует.
В случае если такое все же произойдет и БТИ не сможет предоставить вам тех. паспорт по причине отсутствия информация, собственник имеет право сам вызвать специалистов для проведения необходимых замеров и подготовки документа. Напомним, что делать это нужно до проведения работ по перепланировки, чтобы не получить штраф.
Во время выбора жилья, до оформления собственности, получить технический паспорт не получится. Для оценки будущей перепланировки, следует обратиться напрямую к застройщику. Они могут предоставить вам план с квартирой и перечислением всех помещений с характеристиками.
Перепланировка в квартире
Москва, р-н Зюзино Квартира 62 м² Ремонт с перепланировкой
2 месяца
Если квартира, которую вы купили, представляет собой просто коробку с окнами и дверными проёмами, где всё — от обоев и пола до сантехники и электрической проводки — нужно делать самостоятельно, то начинать необходимо с проекта перепланировки и его согласования. А если в квартире так называемая черновая отделка, то можно сразу начинать ремонт.
В случае если в приобретенной квартире отсутствует любая отделка, электропроводка и сантехника и необходимо проводить комплексный ремонт, то лучше всего начинать с перепланировки и её согласования.
- Ремонт – это выполняемые в квартире работы, которые не изменяют планировку, указанную в техническом паспорте. Для проведения ремонтных работ не нужны разрешения от инстанций;
- Переустройство – это все изменения в инженерных коммуникациях, сетях вашей квартиры. Как и перепланировка, она требует согласования и внесение изменений в технический паспорт. Это отдельный вид работ, не связанный с перепланировкой.
- Перепланировка – это все работы, связанные с изменением расположения стен, дверных проемов, объединением комнат. Например, перенос газовой плиты с точкой или санузла является переустройством, а не перепланировкой. Замена сантехники на новую, без изменения места подключения является ремонтом, однако любые изменения, связанные с прокладкой новых труб, будут уже переустройством. Работы с полом чаще всего так же относятся к перепланировке. Изменение напольного покрытия само по себе является частью ремонтных работ, но каждое покрытие требует своих конструкционных особенностей, выравнивая, подкладку специальных слоев. Пол в квартире представляет из себя многослойный элемент, который рассчитан под определенные нагрузки и тип материала покрытия – будь то ламинат, плитка, линолеум, каждый отдельный случай требует особого подбора
Неоднозначным проектом является остекление балконов в домах, где это изначально не сделано. В большинстве случаев это все же относится к перепланировке. Стоит обратиться к договору на квартиру, вероятно, что в нем прописаны основные указания касательно подобных случаев.
Если будущий проект остекления будет влиять на облик фасада дома, то его проведение запрещено. Так же нельзя выполнить замену окон от застройщика в случае, если новые будут отличаться по цветовой гамме и форме от других оконных рам в доме.
Исходя из этого, делаем вывод, что в новой квартире можно выполнять любые ремонтные работы без дополнительных разрешений, если они не вносят изменения в данные, указанные в техническом паспорте. При покупке квартиры без отделки, однако, не получится провести ремонт, поскольку в ней не подготовлены коммуникации и не проведено устройство полов. Для проведения этих работ требуется согласование, поскольку их результаты должны быть закреплены в техническом паспорте квартиры.
Перегородки из гипсокартона в квартире
Москва, ул. Академика Скрябина Трехкомнатная квартира Капитальный ремонт
Выше мы уже затрагивали термин «свободная планировка». Жилье этого типа пользуется большой популярностью у покупателей, поскольку существует мнение, что в такой квартире можно проводить любые изменения без лишней бюрократии и ограничений. Как бы красиво это не звучало на словах, на практике все совсем по-другому.
На законодательном уровне и в СНиП не встречается такой термин как «свободная планировка» и тем более для них не существует отдельных правил для перепланировки. В таких квартирах, не смотря на рекламное название, существует официальная документальная планировка – обозначены санузел, кухня и границы. Так же, как и в обычной квартире, возведение стен и перегородок или смена места размещения санузла и газовой техники (при наличии) требуют согласования.
Резюмируя, квартира с «свободной планировкой» — это такая же квартира со всеми правилами и ограничениями по перепланировке, в которой застройщик изначально не возводит предусмотренные проектом стены.
При покупке квартиры такого типа, нужно с особой тщательностью просмотреть план, по которому обозначены все перегородки и стены, которые отсутствуют фактически. Они отмечены в планировке пунктиром и изменение их расположения должно быть согласовано.
Отмеченные в своих зонах кухня и санузел являются особыми зонами и их изменение разрешено только за счет нежилой площади. Иными словами, можно увеличить ванную комнату в сторону коридора или кладовой, но нельзя расширять её в сторону комнаты. Так же нельзя размещать эти зоны над жилыми комнатами соседей снизу, что может вызвать проблемы, особенно если соседи так же имеют «свободную планировку».
Следует взять у застройщика проект со всеми невозведенными стенами и перегородками, ведь без этих данных БТИ не сможет определить нежилые зоны и разрешить проведение перепланировки ванной или кухни.
В случае если вам удалось согласовать проведение перепланировки, мастера могут начать проведение всех необходимых работ. Срок действия разрешения – 1 год. Это время дается не только на выполнение всех работ, но и для подачи заявления на акт приемки выполненных работ. Специалисты проведут оценку перепланировки и её соответствие с проектом, указанным в запросе. Конечный результат должен полностью соответствовать направленному и согласованному органами проекту.
Если у вас возникло чувство, что выполнять перепланировку в новостройке это долгий и сложный бюрократический процесс. Однако попытка выполнить перестройку квартиры в обход закона может грозить ещё более сложным процессом узаконивания и даже штрафами. Действовать по закону гораздо проще и дешевле
